Viele Menschen überlegen, wie sie im Alter finanziell gut aufgestellt sein können.
Immobilien gelten als besonders solide, weil sie nicht nur einen bleibenden Wert darstellen, sondern auch laufende Einnahmen bringen. Wer früh anfängt, kann den sogenannten Hebeleffekt nutzen und Schritt für Schritt ein Portfolio aufbauen, das im Ruhestand ein verlässliches Einkommen sichert.
Klein anfangen und wachsen lassen
Es ist nicht nötig, sofort ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Schon mit einer kleinen Eigentumswohnung lässt sich der Einstieg schaffen. Ein Beispiel: Eine 60 Quadratmeter Wohnung in einer mittelgroßen Stadt kostet rund 180.000 Euro. Mit 20 Prozent Eigenkapital sind 36.000 Euro nötig, den Rest übernimmt die Bank. Die monatliche Rate hängt vom Zinssatz ab, liegt aktuell aber oft zwischen 600 und 800 Euro. Werden Mieteinnahmen von 700 Euro erzielt, trägt sich die Investition schon fast von allein.
Klein anfangen hat den Vorteil, dass du erste Erfahrungen sammelst, ohne dich finanziell zu übernehmen. Läuft das erste Objekt stabil, kannst du nach einigen Jahren überlegen, die nächste Wohnung zu kaufen.
Den Hebeleffekt nutzen
Der Hebeleffekt entsteht dadurch, dass du nicht den gesamten Kaufpreis selbst aufbringen musst. Mit Fremdkapital finanzierst du den größten Teil, während die Immobilie für dich arbeitet. Die Bank gibt dir Geld, mit dem du einen Vermögenswert kaufst, der sich über die Jahre abbezahlt. Gleichzeitig fließen Mieteinnahmen, die einen Teil der Kreditraten decken.
Ein Beispiel zeigt den Effekt: Kaufpreis 200.000 Euro, Eigenkapital 40.000 Euro, Kredit 160.000 Euro. Steigt der Immobilienwert um nur 10 Prozent, hat die Wohnung einen Marktwert von 220.000 Euro. Dein Eigenkapitalanteil ist dann nicht mehr 40.000 Euro, sondern rechnerisch 60.000 Euro. Das entspricht einem Zuwachs von 50 Prozent auf dein eingesetztes Kapital.
Informationen sammeln und nachfragen
Immobilienkäufe sind komplex und langfristig. Es reicht nicht, nur den Kaufpreis zu betrachten. Du solltest dich intensiv mit Lage, Bausubstanz, laufenden Kosten und steuerlichen Regelungen beschäftigen. Frag bei Banken, Maklern und Handwerkern nach und lass dir so viele Daten wie möglich geben. Baujahre, Modernisierungen, Energieausweise und Protokolle von Eigentümerversammlungen liefern wertvolle Hinweise auf Risiken.
Je mehr Informationen du sammelst, desto besser kannst du einschätzen, ob die Immobilie wirklich eine gute Investition ist. Viele Fehler entstehen, weil Käufer zu schnell zuschlagen und sich nicht ausreichend informieren.
Erfahrungen sammeln und austauschen
Nach dem ersten Kauf beginnt der Lernprozess erst richtig. Du erfährst, wie es ist, mit Mietern zu sprechen, Reparaturen zu organisieren und Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Manche Dinge funktionieren sofort reibungslos, andere laufen weniger rund.
Es hilft, sich mit anderen Vermietern auszutauschen. In Stammtischen, Online-Foren oder Netzwerken kannst du Erfahrungen teilen und Tipps bekommen. Oft lernst du dort, wie andere Probleme gelöst haben, und kannst das auf deine eigene Situation übertragen. Wer bereit ist zu lernen, baut mit jeder Immobilie mehr Kompetenz auf.
Vermietung und Krankenversicherung
Ein Punkt, der oft übersehen wird: Mieteinnahmen wirken sich auf die Krankenversicherung aus. Angestellte Lehrer oder Arbeitnehmer sind zunächst über die gesetzliche Krankenversicherung abgesichert, deren Beitrag sich am Bruttogehalt orientiert.
Wer aber freiwillig gesetzlich versichert ist, muss Beiträge auf sämtliche Einkünfte zahlen, also auch auf Mieteinnahmen. Das führt dazu, dass Vermieter schnell beim Höchstbeitrag der GKV landen. Dieser liegt 2025 bei rund 1.000 Euro im Monat.
In der privaten Krankenversicherung funktioniert das anders. Dort ist der Beitrag unabhängig von der Höhe der Mieteinnahmen. Für Selbstständige oder Angestellte, die mit Immobilien ein Nebeneinkommen aufbauen, kann die PKV deshalb langfristig günstiger sein. Allerdings steigen die Beiträge im Alter, sodass genau geprüft werden sollte, welche Variante besser passt.
